بتشتري شقة 150 متر، وبعد الاستلام تلاقي المساحة اللي بتعيش فيها فعلًا 115 متر بس. الفرق ده اسمه نسبة التحميل، وهو من أكتر الحاجات اللي بتفاجئ المشترين. في المقال ده هتعرف يعني إيه نسبة التحميل، والنسب المتعارف عليها، وإزاي تحسب سعر المتر الحقيقي اللي بتدفعه.
يعني إيه نسبة التحميل في الشقق؟
نسبة التحميل هي نسبة الفرق بين المساحة اللي بتتباع بيها الوحدة (المساحة الإجمالية) والمساحة اللي بتستخدمها فعلًا جوه الشقة (المساحة الصافية).
الفرق ده بيروح لنصيب شقتك من الأجزاء المشتركة في العمارة:
- السلالم.
- الأسانسيرات.
- الطرقات والمداخل.
- اللوبي.
- مناور ومسارات المرافق.
يعني إنت بتدفع تمن جزء من المساحات المشتركة، متحمل على مساحة شقتك.
الفرق بين المساحة الإجمالية والمساحة الصافية
- المساحة الإجمالية: المساحة المكتوبة في العقد واللي بيتحسب عليها السعر، وبتشمل نصيبك من المشتركات.
- المساحة الصافية: المساحة الفعلية جوه حدود شقتك، من أوض وريسبشن ومطبخ وحمامات.
وطريقة القياس نفسها بتفرق: فيه شركات بتقيس من منتصف الحوائط، وشركات من الوش الداخلي للحائط. علشان كده لازم تسأل عن أساس القياس.
نسبة التحميل المتعارف عليها في السوق المصري
مفيش نسبة محددة بالقانون، لكن المتعارف عليه في السوق:
| نوع الوحدة | نسبة التحميل المتداولة |
|---|---|
| شقق سكنية | من 15% لـ 30% |
| تجاري وإداري وطبي | من 30% لـ 40% أو أكتر |
وكل ما النسبة زادت، المساحة اللي بتوصلك فعلًا بتقل. وفي الوحدات التجارية الفرق بيبقى أكبر، وشرحناه في الفرق بين المساحة البيعية والبنائية في التجاري.
هل فيه قانون بيحدد نسبة التحميل؟
حسب المتداول من خبراء ومتخصصين في السوق، مفيش حد أقصى قانوني موحد لنسبة التحميل في مصر، وفيه مطالبات بوضع عقود موحدة وجهة تنظم العلاقة بين المطور والمشتري. وفي حالة وجود فرق كبير بين المساحة المتعاقد عليها والمستلمة، من الطرق المتاحة للمشتري المطالبة القانونية بإنقاص التمن، والأفضل تستشير محامي في حالتك.
علشان كده، حمايتك الأساسية هي العقد: اللي مكتوب فيه هو اللي هتتحاسب عليه.
إزاي تحسب المساحة الصافية وسعر المتر الحقيقي؟
المعادلة بسيطة:
- المساحة الصافية = المساحة الإجمالية × (1 − نسبة التحميل).
- سعر المتر الصافي = سعر الوحدة ÷ المساحة الصافية.
واسأل المطور النسبة محسوبة على المساحة الإجمالية ولا الصافية، لأن النتيجة بتختلف.
مثال عملي على حساب نسبة التحميل
شقة مساحتها الإجمالية 150 متر مربع، وسعرها 9,000,000 جنيه:
| نسبة التحميل | المساحة الصافية | سعر المتر الصافي |
|---|---|---|
| 15% | 127.5 م² | 70,588 جنيه |
| 20% | 120 م² | 75,000 جنيه |
| 25% | 112.5 م² | 80,000 جنيه |
| 30% | 105 م² | 85,714 جنيه |
سعر المتر المعلن في المثال 60,000 جنيه، لكن اللي بتدفعه فعلًا في المتر اللي بتستخدمه بيوصل لـ 85,714 جنيه لو التحميل 30%. علشان كده مقارنة مشروعين بسعر المتر المعلن بس ممكن تضللك. ونفس الفكرة لما تيجي تقارن بين نظامين تقسيط.
7 أسئلة تسألها للمطور قبل ما تمضي
- المساحة الصافية للوحدة كام بالظبط؟
- نسبة التحميل كام، وبتشمل إيه؟
- القياس من منتصف الحوائط ولا من الوش الداخلي؟
- هل التراسات والبلكونات محسوبة بمساحتها كاملة؟
- هل الجراج والمخزن داخلين في المساحة ولا بيتحسبوا لوحدهم؟
- إيه نسبة السماح في فرق المساحة عند الاستلام؟
- لو المساحة طلعت أقل، التعويض بيتحسب إزاي؟
واطلب إن المساحة الصافية ونسبة التحميل يتكتبوا في العقد.
إمتى نسبة التحميل العالية تبقى مقبولة؟
مش كل تحميل عالي معناه إن المشروع وحش. النسبة بتزيد لما العمارة فيها:
- لوبي كبير ومداخل واسعة.
- عدد أسانسيرات أكتر.
- طرقات واسعة ومساحات خدمات.
المهم إنك تعرف النسبة قبل الشراء، وتقارن بين المشاريع على أساس سعر المتر الصافي. وحالة التشطيب كمان بتفرق في التكلفة الحقيقية، فاعرف الفرق بين مراحل التشطيب.
عايز تقارن مشروعين بسعر المتر الصافي؟
فريق سيفا بروبرتيز يقدر يجيبلك المساحة الصافية ونسبة التحميل للوحدات اللي بتفكر فيها، ويقارنلك بينهم بالأرقام قبل ما تاخد القرار. واقرأ كمان خريطة مصاريف شراء شقة والجراج في الشقق: إجباري ولا اختيار؟
