لو بتفكر تستثمر في وحدة تجارية في مول، فأكيد سمعت مصطلحات زي Footfall, anchors, catchment area، وممكن تكون حاسس إنها مصطلحات معقدة أو تقنية أكتر من اللازم.
الحقيقة إن المصطلحات دي مش معقدة خالص، بس للأسف محدش بيشرحها بطريقة بسيطة وعملية للمستثمر العادي. والنتيجة إن ناس كتير بتشتري في مولات من غير ما تفهم الأساسيات دي، وبعدين بتندم لما تلاقي المحل فاضي لشهور أو الإيجار أقل بكتير من المتوقع.
الكلمات دي مش مجرد مصطلحات تقنية، دي المفاتيح الحقيقية اللي بتحدد نجاح أو فشل استثمارك في المول.
Footfall هو عدد الزوار اللي بييجوا المول كل يوم وكل ما العدد أكتر كل ما فرص نجاح المحل بتكون أعلى.
Anchors هم المستأجرين الكبار اللي بيجذبوا الزوار للمول زي كارفور والسينمات والعلامات التجارية الشهيرة.
أما Catchment Area فدي المنطقة الجغرافية اللي الزوار بييجوا منها، وكل ما المنطقة كانت أكبر وأغنى، كل ما المول كان أنجح، وفي المقال ده هنوضحلك إزاي تقيم المصطلحات، وإزاي تستخدمها عشان تختار مول ناجح للاستثمار.
إزاي تعرف قوة Footfall في مول ناجح بالقاهرة؟
خلينا نبدأ بأهم عامل على الإطلاق في نجاح أي مول وهو Footfall أو حركة الزوار.
المصطلح ده ببساطة بيعني عدد الناس اللي بتدخل المول كل يوم أو كل شهر، ومهم جداً لأن كل نشاط تجاري سواء محل ملابس أو مطعم أو صيدلية بيعتمد على الزوار، وكل ما عدد الزوار بيكون أكتر، كل ما فرص البيع بتزيد، وبالتالي الإيجار بيكون أعلى والطلب على الوحدات بيكون أقوى.
لكن لو مول بـFootfall ضعيف يعني زوار قليلين فده معناه إن المحلات فاضية والإيجارات منخفضة والمستثمرين هيكونوا خسرانين أكيد.
إيه هو الـ Footfall بالظبط؟
الـ Footfall هو عدد الزيارات اللي المول بيستقبلها في فترة زمنية معينة، وبيتقاس عادة بـطريقتين وهما:
- Footfall يومي: يعني كام شخص دخل المول النهارده؟
- Footfall شهري: يعني كام زيارة حصلت في الشهر ده؟
يعني لو مول في القاهرة الجديدة بيستقبل 15,000 زائر كل يوم في أيام الأسبوع العادية، و30,000 زائر في أيام الويك إند، هيبقى متوسط الـ Footfall الشهري حوالي 550,000 – 600,000 زيارة، وده رقم كويس جداً وبيدل على إن المول ناجح.
معايير قوة الـ Footfall
مش كل رقم Footfall يُعتبر قوي، لأن القوة بتعتمد على حجم المول وموقعه والمنافسة في المنطقة، فمثلاً في المولات الكبيرة (Mega Malls) زي Mall of Egypt, City Star حركة الزوار فيها بتكون عالية نسبيًا، وقوة Footfall بتنقسم للآتي:
- Footfall قوي: لو عدد الزوار بيتراوح بين بين 20,000 و40,000 زائر يومياً في الأيام العادية، وممكن يتجاوز 50,000 زائر في أيام عطلة نهاية الأسبوع.
- Footfall متوسط: لو عدد الزوار بيتراوح بين 10,000 و20,000 زائر يومياً.
- Footfall ضعيف: لو عدد الزوار بيقل عن 10,000 زائر كل يوم.
لكن في المولات المتوسطة (Community Malls) زي Concord Plaza, Americana Plaza هتلاقي إن:
- Footfall قوي: لو عدد الزوار بيتراوح بين 8,000 – 15,000 زائر يومياً.
- Footfall متوسط: لو عدد الزوار بيتراوح بين 4,000 – 8,000 زائر يومياً.
- Footfall ضعيف: لو عدد الزوار أقل من 4,000 زائر يومياً.
وفي المولات الصغيرة (Neighborhood Malls) هتلاقي إن:
- Footfall قوي: لو عدد الزوار بيتراوح بين 3,000 – 6,000 زائر يومياً.
- Footfall متوسط: لو عدد الزوار بيتراوح بين 1,500 – 3,000 زائر يومياً.
- Footfall ضعيف: لو عدد الزوار أقل من 1,500 زائر يومياً.
العوامل اللي بتحدد قوة الـ Footfall
- الموقع الجغرافي: لو المول موجود على طريق رئيسي زي التسعين أو الطريق الدائري هيجذب زوار أكتر من مول في منطقة داخلية أو بعيدة، كمان القرب من مناطق سكنية كبيرة أو مناطق عمل بيزود الـ Footfall.
- سهولة الوصول والمواصلات: لو المول قريب من محطة مترو أو محطة مونوريل أو في منطقة فيها مواصلات كتير بيكون الـ Footfall فيه أعلى.
- جودة الـ Anchors: المستأجرين الكبار زي كارفور وH&M بيجذبوا آلاف الزوار يومياً، عشان كده لو مول فيه anchors قوية هتلاقي إن الـ Footfall بتاعه بيكون عالي.
- المنافسة: لو في مولات تانية قريبة ومنافسة فهتأثر بالسلب لأن ده بيقسم الزوار وبيقلل Footfall.
- التسويق والإدارة: لو المول بيعمل حملات تسويقية قوية وفعاليات منتظمة، هيقدر يجذب زوار أكتر من مول مهمل مفيش فيه أنشطة ولا عروض خالص.
إزاي تعرف الـ Footfall الفعلي لمول قبل ما تشتري؟
المشكلة إن المطورين والبائعين غالبًا مش بيقولوا الأرقام الحقيقية للـ Footfall، وحتى لو قالوا ممكن تكون مبالغ فيها، عشان كده هنقولك شويه طرق عملية تتأكد بيها بنفسك:
- زور المول بنفسك أكتر من مرة: وروحه في أوقات مختلفة، وشوف عدد العربيات في الباركينج وعدد الناس في الممرات والمحلات، والمحلات اللي شغالة، ولو لقيت المول فاضي حتى في الويك إند، فدي علامة خطر كبيرة.
- اسأل أصحاب المحلات الموجودين: واتكلم مع ملاك أو مستأجرين في المول بشكل ودي عشان تعرف رأيهم في المول والمبيعات ماشية إزاي، لأن الناس اللي شغالة في المول بيعرفوا الحقيقة أكتر من البائعين.
- ابحث على الإنترنت: شوف مراجعات الزوار على Google Maps أو صفحة المول على Facebook، ولو لاقيت المراجعات قليلة فده معناه إن الزوار قليلين.
- قارن المول مع مولات مشابهة: فلو المول في نفس المنطقة أو نفس الحجم زي مول تاني ناجح ومعروف فحاول تقارن بينهم من حيث عدد الزوار والحركة في الباركينج ونوعية المحلات، ولو لاقيت إن المول اللي بتفكر فيه أضعف يبقى كده الـ Footfall فيه أقل.
إزاي أحسب الـ Catchment Area لمول جديد في العاصمة الإدارية؟
مصطلح Catchment Area أو منطقة التغذية، هو المنطقة الجغرافية اللي الزوار بييجوا منها للمول، يعني ببساطة الـ Catchment Area هي دايرة على الخريطة حوالين المول، وكل الناس اللي ساكنين أو شغالين جوه الدايرة دي هم الزوار المحتملين للمول.
طب ليه الـ Catchment Area مهمة؟
- بتحدد حجم السوق المستهدف: وكل ما الـ Catchment Area كانت أكبر وأكتر كثافة سكانية، كل ما عدد الزوار المحتملين بيكون أكتر، وبالتالي الـ Footfall هيكون أعلى.
- بتحدد القوة الشرائية: مش بس العدد كمان يتحدد مستوى الدخل للسكان في المنطقة دي، ولو Catchment Area في منطقة غنية زي الشيخ زايد أو التجمع الخامس بتكون أفضل بكتير من Catchment Area في منطقة أقل دخلاً.
- بتحدد نوع المحلات المناسبة: لو Catchment Area غنية هتجذب علامات تجارية معروفة زي زارا، لكن لو Catchment Area متوسطة أو شعبية هتجذب علامات تجارية أرخص زي LC Waikiki.
إزاي تحسب الـ Catchment Area بنفسك؟
الحسبة دي مش معقدة وممكن تعملها بطريقة بسيطة وسهلة أو بطريقة متقدمة شويه:
الطريقة البسيطة (للمستثمر العادي)
ممكن تحسب الـ Catchment Area بالطريقة البسيطة من خلال الخطوات دي:
- حدد المسافة أو الدايرة: لأن المولات عادة بتجذب زوار من مسافات محددة حسب نوع المول، فمثلاً هتلاقي إن Mall of Egypt بيجذب زوار من أكتوبر والشيخ زايد وفيصل وحتى من الجيزة ووسط البلد، و City Centre Almaza بيجذب زوار من مصر الجديدة والنزهة والتجمع القريب، وAmericana Plaza في الشيخ زايد بيجذب زوار من الشيخ زايد والمناطق المحيطة.
- ارسم الدايرة دي على الخريطة: وممكن تستخدم أداة قياس المسافة في Google Maps، وترسم دايرة نصف قطرها المسافة المحددة.
- شوف المناطق السكنية جوه الدايرة: وحاول تشوف كام منطقة سكنية جوه الدايرة؟ وكام كمبوند أو مشروع سكني؟ وهل حجم المناطق دي كبير ولا صغير؟
- قدّر عدد السكان: وحاول تدور على بيانات رسمية أو تقديرات لعدد السكان في المناطق دي، لأن كل ما عدد السكان كان أكبر، كل ما المول هيبقى عنده سوق مستهدف أكبر.
- قيّم مستوى الدخل: واعرف لو المناطق دي أحياء راقية زي الفيلات والكمبوندات ولا أحياء متوسطة وشعبية، وده هتقدر تحدده من أسعار الشقق في المنطقة دي ونوعية المدارس الموجودة والخدمات.
الطريقة المتقدمة (للمستثمرين الجادين)
عشان تقدر تحسب الـ Catchment Area بالطريقة المتقدمة، لازم تستعين ببيانات وتقارير احترافية، وده هتقظر تعرفه من خلال الاستعانة بشركات متخصصة في دراسات السوق زي JLL Egypt و Colliers Egypt.
الشركات دي بتقدم تقارير Catchment Area بتشمل عدد السكان الدقيق ومتوسط الدخل ومعدل الإنفاق الشهري، والتقارير دي مش مجانية، لكن لو بتستثمر في ملايين فالتقرير ده بيستاهل وهيفيدك.
هل وجود Anchor في المشروع يخلي العائد الاستثماري مضمون؟
الـ Anchors أو المستأجرين الرئيسيين هم العمود الفقري لأي مول ناجح، ودول بيشملوا المحلات أو العلامات التجارية الكبيرة أو الأنشطة الضخمة اللي بتجذب آلاف الزوار للمول كل يوم.
يعني ببساطة الناس بتروح المول عشان تروح كارفور أو السينما أو Zara، وفي الطريق بتعدي على المحلات الصغيرة وبتشتري، يعني الـ Anchors هي اللي بتجيب الزوار للمول.
مين هم الـ Anchors اللي بيجذبوا الزوار للمشروعات التجارية؟
دي أمثلة شائعة لأشهر Anchors بيجذبوا الزوار:
- Hypermarkets: زي كارفور وهايبر بنده وسبينس وخير زمان.
- سينمات: زي VOX Cinemas Cineplex و Galaxy Cinemas.
- علامات تجارية كبيرة: زي علامة Zaraو H&Mو Mango و Nike Adidas.
- مطاعم كبيرة أو Food Courts: زي ماكدونالدز و KFC وبيتزا هت وChili’s.
- جيمات: زي Gold’s Gymو Fitness First.
- محلات إلكترونيات: زي B.TECHو eXtraو Raya.
ليه الـ Anchors مهمين جداً؟
- بيجذبوا الزوار: الAnchor الواحد القوي زي كارفور أو سينما ممكن يجيب 5,000 – 10,000 زائر يومياً لوحده، وده بيرفع الـ Footfall بشكل ضخم.
- بيديوا مصداقية للمول: لأن وجود Anchors معروفة بيطمن المستأجرين الصغار والمستثمرين، فلو مثلاً كارفور دخلت المول ده، يبقى المول أكيد ناجح.
- بيزودوا مدة بقاء الزائر: لأن لو الزائر جه يشتري من كارفور، ممكن يقضي ساعة في المول، وخلال الساعة دي يدخل محلات تانية ويشتري، وده بيزود مبيعات كل المحلات.
- بيديوا استقرار للمول: الـ Anchors عادة بيوقعوا عقود إيجار طويلة ممكن توصل لعشر سنين، وده بيدي ضمان إن المول هيفضل نشط لسنين طويلة.
هل وجود Anchor قوي في المشروع يضمن عائد مستقر للمستثمر؟
لا مش ضمان بنسبة 100٪، لكن بيزود الفرص بشكل كبير، لأن وجود Anchors قوية بيقلل المخاطر بشكل ملحوظ، لكن مش بيلغيها تماماً.
إيه المميزات اللي بتخلي وجود Anchors مهم للمستثمر؟
- Footfall عالي ومستقر: لأن طول ما الـ Anchors شغالة، الزوار هيفضلوا ييجوا وبالتالي المحلات الصغيرة هتلاقي عملاء علطول.
- سهولة التأجير: لأن المستأجرين الصغار بيفضلوا المولات اللي فيها Anchors قوية، فالوحدات بتتأجر بسرعة وبأسعار أعلى.
- قيمة إعادة بيع أعلى: وجود Anchors قوية بيزود من قيمة الوحدة في سوق إعادة البيع او قررت تبيعها
إيه التحديات اللي ممكن تحصل رغم وجود Anchors؟
- Anchor يقفل أو يمشي: فلو achor كبير زي كارفور أو السينما قرر يمشي أو قفل، الـ Footfall هينهار والمحلات الصغيرة هتتأثر جداً.
- Anchor يكون ضعيف أو غير معروف: مش كل Anchor قوي، وفي مولات بتجيب Anchors مش معروفة أو محلية ضعيفة بس عشان تثبت إن عندها Anchors، لكن الـ Anchors دي مبتجيبش زوار للأسف.
- Anchor يتأخر في الافتتاح: ساعات المطور بيعلن عن Anchors كبيرة زي كارفور، لكن الـ Anchor ده بيتأخر في الافتتاح بسبب مشاكل في التراخيص أو التشطيب، وخلال الفترة دي المول بيكون فاضي والمستثمرين بيخسروا.
- المنافسة من مولات تانية: حتى لو عندك Anchors قوية، لو مول تاني في نفس المنطقة جاب Anchors أقوى، الزوار ممكن يتحولوا ويروحوا المول التاني.
إزاي تتأكد إن الـ Anchors قوية ومستقرة؟
دلوقتي هنقولك مجموعة خطوات لازم تعملها عشان تتأكد إن الـ Anchors اللي في المكان قوية:
- اتأكد من أسماء الـ Anchors: واطلب من المطور قائمة رسمية بأسماء الـ Anchors، ومتكتفيش بوعود شفهية المطور بيقولها ليك.
- اتأكد من توقيع العقود: لازم تتأكد إن الـ Anchors دول وقعوا عقودهم بالفعل، لأن في مطورين بيدعوا إن Anchor كبير هيدخل المول، لكن لما تسأل هتلاقي إن مفيش عقد أصلًا.
- شوف سجل الـ Anchor: وشوف الـ Anchor ده ليه فروع تانية ناجحة في مولات تانية ولا لا، وهل ملتزم ولا بيقفل فروعه بسرعة؟
- شوف مستوى التنوع: متعتمدش على Anchor واحد بس، لأن المولات الناجحة بيكون فيها تنوع يعني مثلاً يكون موجود Hypermarket (كارفور)، وسينما (VOX)، وعلامات تجارية كبيرة (Zara, H&M).
- راجع مدة العقود: فلو مثلاً مدة عقود الـ Anchors 5 سنين أو أكتر فده هيكون كويس جداً.
إيه اللي ممكن يحصل لو قلت حركة الزوار في ظل التضخم؟
الوضع الاقتصادي في مصر وخصوصاً التضخم وغلاء الأسعار ليه تأثير مباشر وواضح على حركة الزوار في المولات وعلى سلوك الشراء، وده بيأثر بشكل كبير على نجاح أو فشل استثمارك.
وعشان نكون صريحين أكيد التضخم مش هيختفي بسرعة، وتأثيره على المولات هيكون حقيقي وملموس، لكن ده مش معناه إن الاستثمار في المولات بقى فكرة سيئة، ده معناه إنك لازم تفهم المخاطر وتختار بحذر شديد بس.
إيه اللي بيحصل للمولات وقت التضخم؟
مع ارتفاع الأسعار وزيادة تكلفة المعيشة، سلوك المستهلكين جوه المولات بيتغير بشكل واضح، والناس بتفكر مرتين قبل ما تصرف فلوسها، وده بيأثر على كل حاجة، ودلوقتي هنتكلم بالتفصيل عن الآثار المختلفة للتضخم على المولات:
الأثر الأول: الناس بتقلل مصاريفها على الكماليات
في وقت التضخم الناس بتقلل من الصرف على الحاجات اللي مش مهمة زي الملابس الجديدة والأحذية والإكسسوارات والأكل في المطاعم الترفيه في السينما، وده بيأثر مباشرة على المبيعات في المحلات، وبالتالي على قدرة المستأجرين على دفع الإيجار.
الأثر الثاني: التحول للبدائل الأرخص
الناس أكيد مش هتبطل تشتري لكن هتغير أولويتها واختياراتها فمثلاً بدل ما يروحوا لZara وH&M هيروحوا LC Waikiki لأنه أرخص، وبدل كارفور هيروحوا أسواق محلية أو هايبرات شعبية، وبدل ما يروحوا مطاعم كبيرة هيروحوا مطاعم شعبية أو Street Food، وكل ده معناه إن المولات اللي معتمدة على علامات تجارية فاخرة أو Anchors غالية هتتأثر بشكل كبير.
الأثر الثالث: تقليل عدد الزيارات
الناس هتقلل زياراتها للمول، وبدل ما يروحوا مرتين في الأسبوع هيروحوا مرة كل أسبوعين، وبدل ما يقضوا أربع ساعات، هيقضوا ساعة واحدة عشان يشتروا الضروري وبس، وده بيأثر على الـ Footfall بشكل مباشر.
الأثر الرابع: إغلاق محلات وصعوبة تأجير وحدات جديدة
المستأجرين الصغار اللي مش علامات تجارية كبيرة بيعانوا وقت التضخم، لأن المبيعات بتقل وتكاليف الإيجار والكهرباء والمرتبات بتزيد، عشان كده هتلاقي محلات بتقفل والمحلات الفاضية بتاخد وقت طويل عشان تتأجر تاني أو بتتأجر بإيجار أقل، وكل ده بيأثر على المستثمرين بالسلب.
المخاطر اللي لازم تعرفها قبل ما تستثمر في المول
حتى لو عندك Anchors قوية، الاستثمار في المولات مش خالي من المخاطر، ودلوقتي هنتكلم عن أهم المخاطر اللي لازم تحطها في اعتبارك كمستثمر:
1- انخفاض الإيجار المتوقع بسبب قلة حركة الزوار
لو كنت متوقع إن الإيجار هيكون بمبلغ 10,000 جنيه في الشهر بناءً على دراسة قبل التضخم، فممكن تلاقي نفسك مضطر تقبل 7,000 – 8,000 جنيه بس عشان تلاقي مستأجر، وده هيأثر على العائد على الاستثمار (ROI) لأنه هيقل ومدة استرداد رأس المال بتطول.
2- فترات شغور أطول
في الظروف الطبيعية المحل ممكن يفضل فاضي شهر أو شهرين وقت التضخم وممكن يفضل 6 شهور أو أكتر، وده هيأثر على الإيجار، كمان هتدفع مصاريف صيانة وإدارة مستمرة بدون دخل كويس قصاد ده.
3- المستأجرين يطلبوا تخفيض الإيجار
حتى لو المحل متأجر، هتلاقي إن المستأجر ممكن ييجي بعد فترة ويقولك المبيعات بقيت وحشة والوضع صعب، يا إما تقلل الإيجار يا إما أنا هسيب المحل، وفي الحالة دي ياإما تقبل بالتخفيض وتخسر فلوس أو المستأجر هيمشي وتدخل في فترة شغور تاني.
4- انخفاض قيمة إعادة البيع
وقت التضخم والركود الطلب على الوحدات التجارية بيقل لأن المستثمرين بيخافوا، ولو قررت تبيع الوحدة ممكن تلاقي صعوبة في إيجاد مشتري والسعر هيكون أقل من المتوقع كمان.
إزاي تحمي نفسك من المخاطر دي؟
دلوقتي هنقولك شوية خطوات وإجراءات لازم تعملها عشان تقلل الخسارة وتحافظ على العائد بتاعك قدر الإمكان:
- اختار مولات في مناطق قوية: لأن المناطق اللي فيها كثافة سكانية عالية ومستوى دخل مستقر زي الشيخ زايد والتجمع الخامس ومصر الجديدة بتتأثر أقل من المناطق الأضعف.
- ركز على المولات اللي فيها Anchors أساسية: لأن المولات اللي فيها Hypermarkets زي كارفور وخير زمان بتصمد أفضل لأن الناس لازم تشتري طعام واحتياجات أساسية حتى وقت التضخم، لكن المولات اللي معتمدة بس على محلات ملابس فاخرة أو مطاعم غالية بتتأثر أكتر.
- احسب الـ ROI على أساس سيناريو سيء: لما تجي تحسب العائد المتوقع حاول متحسبش على أساس أفضل سيناريو واستخدم سيناريو واقعي أو حتى متشائم زي إنك تفترض إن الإيجار هيكون أقل بـ 20٪ من المتوقع.
- ابعد عن المولات الجديدة الموجودة في مناطق لسه بتتعمر: زي المولات الموجودة في العاصمة الإدارية الجديدة أو في مناطق حديثة، لأن هيكون فيها مخاطرة أعلى.
- حاول تشتري بـسعر معقول: لأنك لو اشتريت بسعر عالي هتكون معرض لخسارة لو اضطريت تبيع، لكن لو اشتريت بسعر كويس أو أقل من السوق هتقدر تصمد وقت الأزمات.
الخلاصة
مصطلحات Footfall وAnchors وCatchment Area ممكن تبان معقدة، لكن لما تفهمها وتطبقها عملياً، هتقدر تقيم أي مول بنفسك وتعرف هل يستاهل الاستثمار ولا لا.
فلو Footfall عالي هيبقى زوار كتير والمبيعات كويسة والإيجارات عالية، ولو Anchors قوية هيبقى فيه جذب للزوار علطول، ولو Catchment Area كبيرة وغنية، هيبقى السوق مستهدف وضخم، عشان كده لو المول عنده التلات عناصر دي، وإنت اشتريت بسعر معقول، فرصك في النجاح هتكون عالية جداً
ولو محتاج مساعدة في تقييم فرصة استثمارية معينة أو عايز رأينا في مول أو منطقة، تواصل معانا وفريقنا هيساعدك تاخد القرار الصح بناءً على دراسة دقيقة ومعلومات حقيقية.
