لو وصلت لمرحلة استلام وحدتك، فدي لحظة فرحة كبيرة، بس هي كمان أخطر لحظة في رحلة الشراء كلها، لأن أي حاجة هتوافق عليها دلوقتي من غير فحص دقيق، هتتحمل مسؤوليتها بعد كده، وللأسف أغلب مشاكل العملاء بتبدأ من هنا.. من الاستلام المتسرع.
عشان كده جهزنا ليك دليل كامل بـ30 نقطة أساسية لازم تفحصهم بدقة قبل ما توقع على محضر الاستلام أو العقد، ولازم تتبع الخطوات دي عشان هتستلم وحدتك وإنت مطمئن.
ليه معاينة الوحدة قبل الاستلام مهمة جداً؟
معروف إن المطور العقاري شغله إنه يسلمك وحدة مطابقة للمواصفات اللي اتفقتوا عليها في العقد، لكن الواقع إن مفيش مشروع عقاري كبير بيتسلم وهو خالي من العيوب بنسبة 100%.
المشكلة مش في وجود عيوب بسيطة لأن ده طبيعي، المشكلة لما توقع على محضر الاستلام من غير ما تكتشفها، لأن ساعتها القانون بيفترض إنك قبلت الوحدة بحالتها دي.
حقك القانوني في الفحص
القانون المصري بيديك الحق إنك تفحص الوحدة فحص دقيق قبل التوقيع، ومن حقك كمان إنك تطلب إصلاح أي عيوب ظاهرة قبل ما تستلم، لكن لازم تثبت العيوب دي بالصور أو الفيديوهات، وتسجلها في محضر الاستلام نفسه.
ولو المطور رفض يصلح عيوب جوهرية مش تجميلية، فمن حقك ترفض الاستلام تماماً لحد ما يتم الإصلاح، لكن لو العيوب دي بسيطة فممكن تستلم وتتفق على معاد محدد للإصلاح بس لازم يتكتب في محضر رسمي.
الـ30 نقطة: دليلك الكامل لفحص الوحدة قبل الاستلام
دلوقتي هنقولك أهم الحاجات اللي تعملها عشان تفحص الهيكل والبناء والكهرباء والسباكة والصرف الصحي والأبواب والشبابيك والأرضيات والتشطيبات والدهانات والديكورات:
1. الشروخ والتشققات في الحيطان والأسقف
دي أول حاجة لازم تدور عليها… الشرخ الصغير اللي بيكون أقل من 2 مم عادي في معظم المباني الجديدة بسبب الهبوط الطبيعي للخرسانة، لكن لو لقيت شروخ عريضة أكثر من 3 مم أو شروخ مايلة على شكل سلم، ده ممكن يدل على إن فيهمشكلة إنشائية خطيرة.
وعشان تفحصها صح امشي في كل أوضة وركز على الأركان وحوالين الشبابيك والأبواب، لو لقيت شرخ صوره بجنب مسطرة أو ولاعة عشان يبان حجمه الحقيقي والطبيعي.
2. ميول أو انحناءات في الأرضيات
استخدم ميزان المياه أو حتى كورة صغيرة، وحطها على الأرض في أكتر من مكان وشوف لو بتتدحرج في اتجاه معين، ولو فيه اميل بسيط (2-3 مم في المتر) هيكون مقبول، لكن أي حاجة أكتر من كده مشكلة.
3. رطوبة أو تسريبات مياه في الحيطان
دور على بقع صفراء أو بنية على الحيطان أو الأسقف، خصوصاً في الحمامات والمطبخ وتحت الشبابيك، والمس الحيطة ولو لاقيتها رطبة أو ملمسها غريب، ده دليل على وجود تسريب مياه.
كمان خلي بالك إن لو الوحدة في دور أرضي فلازم تفحص الحيطان اللي ملاصقة للأرض كويس جداً، ولو في أدوار عليا، ركز على الحمام اللي فوقك وتحتك.
4. جودة المحارة
امسح إيدك على الحيطة، ولو حسيت إنها مرملة أو بتفرك مسحوق أبيض على إيدك، يبقى المحارة ضعيفة، وده هيسببك مشاكل في الدهان والتشطيبات بعد كده.
5. فحص العزل (الحراري والمائي)
صعب تختبره بشكل مباشر وقت المعاينة، لكن ممكن تسأل عن نوع العزل المستخدم وتطلب شهادات الجودة، ولو الوحدة في الدور الأخير فلازم تعرف كل التفاصيل عن عزل السطح.
6. فحص لوحة الكهرباء الرئيسية
لوحة الكهرباء الرئيسية لازم تكون منظمة ومكتوب عليها اسم كل قاطع (breaker) وبيغذي إيه سواء تكييفات أو إنارة أو بريزات)، كمان والقواطع لازم تكون أصلية (Schneider أو ABB أو Siemens) مش تقليد صيني.
7. عدد ونوع البريزات والمفاتيح
حاول تعد البريزات في كل أوضة وقارنها بالمخطط، وجرب كل مفتاح وكل بريزة باستخدام شاحن موبايل أو لمبة صغيرة، ولازم كلها تشتغل بشكل سليم.
8. نقاط التكييفات
تأكد إن في مواسير نحاس مسحوبة لكل نقطة تكييف، وإن في نقطة كهرباء مخصصة ولتكون عادة 220 فولت / 16 أمبير لكل وحدة.
9. فحص الإنارة في جميع الغرف
شغل كل نقطة إنارة في الوحدة والغرف والممرات والمطبخ والحمام، وتأكد إن الإضاءة ثابتة ومفيش وميض أو ضعف، كمان جرب المفاتيح عشان تتأكد إنها شغالة بشكل طبيعي، وأي نقطة إنارة مش شغالة أو فيها مشكلة لازم تتسجل في محضر الاستلام علشان تتصلح قبل التسليم النهائي.
10. التأريض (Grounding) — نقطة الأمان الأساسية
التأريض ده عنصر أمان مهم لحمايتك من مخاطر الكهرباء، عشان كده لازم طلب من كهربائي مختص يفحص لوحة الكهرباء ويتأكد إن في سلك تأريض حقيقي ومتصل بالأرض بشكل سليم، مش مجرد تركيب شكلي، والتأريض الصحيح بيقلل خطر الصدمات الكهربائية وبيحمي الأجهزة من التلف.
11. فحص الحنفيات في كل الحمامات والمطبخ
شغل كل حنفية وسيبها شغالة لمدة دقيقتين على الأقل عشان تتأكد إن المياه نازلة بضغط كويس، ومفيش تنقيط أو تسريب من تحت الحوض.
12. اختبار ضغط المياه
حاول تشغل أكتر من حنفية في نفس الوقت زي حنفية الحمام والمطبخ مع بعض، ولو الضغط بتاع الماء قل بشكل ملحوظ، يبقى في مشكلة في شبكة المياه الرئيسية.
13. فحص المواسير والوصلات
افتح دواليب المطبخ والحمام وافحص المواسير والوصلات بعناية، ودور عن أي علامات تسريب مياه أو رطوبة أو صدأ أو بقع تدل على تسريب قبل كده، ومرر إيدك حول الوصلات عشان تتأكد إنها جافة ومثبتة كويس، ولو لاحظت أي علامة تسريب حتى لو بسيطة، فلازم تتسجل في محضر الاستلام علشان تتعالج قبل الاستخدام.
14. اختبار الصرف
جرب تصب مياه كتير في كل حوض ومرحاض وبانيو، وشوف إذا كانت بتتصرف بسرعة ومن غير رجوع روائح وحشة ولا لا، ولو لاقيت المياه بتقف أو بتنزل ببطء، يبقى في انسداد أو مشكلة في الميول.
15. فحص السخان
لو السخان متركب في الوحدة جرب تشغله لمدة نص ساعة عشان تتأكد إنه بيسخن المياه كويس ومفيش أي تسريب من الوصلات.
16. غرف التفتيش
افتح غطاء غرفة التفتيش ودي بتكون موجودة عادة في البلكونة أو الحمام واتأكد إنها نظيفة ومفيهاش روائح غريبة أو انسداد.
17. فحص جودة الأبواب
لازم تفتح وتقفل كل باب أكتر من مرة عشان تتأكد إنه بينفتح ويقفل بسلاسة، ومفيش احتكاك مع الأرض وجرب القفل والمفصلات كمان، وخلي بالك إن الباب الخشبي الداخلي لازم يكون من خشب MDF أو HDF على الأقل، مش كرتون مضغوط جودته وحشة ورخيص.
18. الباب الخارجي (المصفح)
الباب الرئيسي للشقة لازم يكون معدن مصفح بسمك كويس يعني حوالي 7 سم، وله أكتر من نقطة قفل، وكمان جرب القفل الرئيسي وتأكد إن المفاتيح بتشتغل.
19. الشبابيك (الألوميتال أو uPVC)
افتح كل شباك واقفله واتأكد إن الإطار مفيهوش اعوجاج والزجاج مش مشروخ أو مكسور والمفصلات شغالة كويس، ولو في شبابيك سحاب (sliding) جربها كذا مرة واتأكد إنها بتتحرك بكل سهولة.
20. فحص العزل حول الشبابيك
افحص المسافة بين إطار الشباك والحيطة كويس واتأكد إن مفيش أي فتحات أو فراغات، لأن وجود فراغات ممكن يسمح بدخول الهواء والأتربة أو مياه الأمطار مع الوقت كمان، وحاول تضغط برفق حول الإطار عشان تتأكد إن العزل محكم ومتقفل كويس، ولو لاحظت أي مشكلة لازم تتسجل في محضر الاستلام علشان تتعالج قبل السكن.
21. فحص السيراميك أو البورسلين
لازم تدور على أي كسور أو شروخ في البلاط وامشي في كل أوضة واسمع صوت رجلك.. لو سمعت صوت فراغ أو تجويف، يبقى البلاط مش ملصق كويس وممكن يتكسر بعد كده.
وممكن تفحصه بانك طرق بخفة على كل بلاطة باستخدام مفتاح أو عملة معدنية.، ولو لاقيت الصوت صلب فده معناه تركيب كويس ولو الصوت أجوف معناه إن فيه مشكلة.
22. الفواصل بين البلاط
الفواصل لازم تكون منتظمة ونظيفة، ولو لاقيت فواصل عريضة أوي أو بلاطات مش مظبوطة في خط مستقيم، فده يدل على شغل رديء.
23. السيراميك في الحمامات والمطبخ
اتأكد إن السيراميك على الحيطان ملصق كويس خصوصاً الموجود في البانيو ومنطقة الطبخ، واتأكد إن مفيش أي فراغات أو تشققات في السيليكون حول الحوض والبانيو.
24. جودة الدهان
افحص الدهان في كل الغرف واتأكد إن اللون موحد ومفيش بقع أو تكتلات أو آثار فرش واضحة، ومرر إيدك على الحائط عشان تتأكد إن السطح ناعم ومتشطب كويس، ولو الوحدة مدهونة بلاستيك فلازم تتأكد إن فيه على الأقل وجهين دهان متساويين ونظيفين.
25. الأسقف المستعارة (الجبس بورد)
لو في أسقف جبس بورد بص عليها من زوايا مختلفة عشان تتأكد إنها مستوية ومتركبة بإحكام ولو لاقيت أي شروخ أو فواصل مفتوحة أو علامات رطوبة فده ممكن يدل على وجود تسريب مياه.
26. فحص الشفاطات
شغل شفاطات الحمامات والمطبخ واتأكد إنها بتسحب الهواء فعلاً للخارج، مش مجرد صوت تشغيل، ولو لاقيت إن فيه ضعف السحب فده بيدل على إنها متركبة بشكل غير صحيح أو موجود انسداد.
27. دخول الشمس والتهوية
اقف في كل غرفة وقت النهار ولاحظ مستوى الإضاءة الطبيعية، وافتح الشبابيك واتأكد إن الهواء بيتحرك بشكل مريح، لأن التهوية الجيدة بتقلل الرطوبة وتحسن جودة المعيشة.
28. افحص تشطيب المطبخ
جرب تفتح وتقفل الخزائن والأدراج عشان تتأكد إنها ثابتة وسلسة الحركة، وافحص الرخامة واتأكد إنها مستوية ومفيهاش شروخ أو كسور.
29. التكييفات لو موجودة
شغل التكييف لمدة كافية عشان تتأكد إنه بيبرد بشكل طبيعي، ولو سمعت أي أصوات غير معتادة وغريبة، وكده فيه مشكلة أو تسريب مياه من الوحدة.
30. نقاط الإنترنت والتليفون
لازم تتأكد من وجود نقاط الإنترنت والتليفون في الأماكن المتفق عليها وإنها مثبتة بشكل سليم.
هل هتحتاج مهندس للمعاينة؟
أيوة لو ميزانيتك تسمح بده، لأن مهندس المعاينة المتخصص عنده خبرة وأدوات بتكتشف عيوب ممكن متاخدش بالك منها، ووجوده كمان بيوصل رسالة للمطور إنك بتفحص بجدية ومش هتقبل أي قصور في التشطيب، وتكلفة مهندس الفحص لمعاينة الوحدة في مصر بتختلف حسب مساحة الشقة:
- لو الشقة متوسطة يعني مساحتها بتتراوح بين 100–150 م²، فالتكلفة هتتفاوت بين 1,500 – 3,000 جنيه.
- لو وحدة كبيرة أو فيلا مساحتها 200 م² أو أكثر، فالتكلفة بتتراوح بين 3,000 – 6,000 جنيه.
- بالنسبة لمصاريف الفحص الشامل مع كتابة تقرير فدي ممكن توصل إلى 10,000 جنيه.
تعمل ايه لو المطور رفض إصلاح المشاكل؟
للأسف المشكلة دي بتواجه ناس كتير، عشان كده خنق لك على خطوات لازم تعملها لو المطور رفص يصلح المشاكل الموجودة في الوحدة:
- اثبت العيوب بالصور والفيديو: حاول تصور كل عيب من زاويتين على الأقل واحدة قريبة وواحدة بعيدة عشان توضح موقع العيب في الوحدة واحتفظ بنسخة على السحابة (Google Drive أو iCloud).
- اكتب خطاب رسمي: وجه خطاب مكتوب ومختوم للمطور بكل العيوب واطلب منه الإصلاح في مدة زمنية محددة.
- لو رفض أو تجاهل: لازم تتصل بمحامي متخصص في العقارات، وممكن تقدم شكوى لجهاز حماية المستهلك.
- متوقعش على محضر استلام نهائي: لو لاقيت إن فيه مشاكل إنشائية ومتفقش على موعد الإصلاح.
العيوب المنتشرة في وحدات الإسكان الاجتماعي وسكن لكل المصريين
لو بتستلم وحدة في مشروع حكومي، فخلي بالك إن فيه عيوب كتيرة ممكن تلاقيها، ودي أهمها:
- جودة الأبواب والشبابيك: للأسف فيه مشاريع كتير بتستخدم خامات رخيصة في الأبواب عشان كده اتأكد إن الباب الخارجي معدن حقيقي مش صاج رفيع.
- مشاكل السباكة: كتير من الوحدات بتتسلم بمواسير بلاستيك رخيصة أو توصيلات ضعيفة، فحاول تفحص كل نقطة مياه بدقة.
- الكهرباء غير المكتملة: ممكن تلاقي عدد البريزات أقل من المفروض، أو لوحة كهرباء بدون تأريض.
- الدهانات السيئة: الدهان في الوحدات الحكومية عادة بيكون وجه واحد ورخيص، فممكن تحتاج تعيد الدهان بنفسك.
معاينة الوحدة قبل الاستلام مش خطوة شكلية، دي حماية حقيقية لفلوسك وراحتك لسنين قدام، وكل ملاحظة بتسجلها دلوقتي بتوفر عليك وقت ومصاريف وإجهاد بعد السكن، عشان كده حاول تاخد وقتك واتبع الـ30 نقطة اللي فوق وصور كل حاجة واكتب كل ملاحظة ولو شاكك في أي حاجة، استعين بمهندس متخصص.
في النهاية، الهدف مش إنك تطلع عيوب عشان تعطل المطور… الهدف إنك تستلم وحدة مطابقة للمواصفات اللي اتفقت عليها ودفعت فلوسك فيها مش أكتر ولا أقل، ولو عايز تعرف أكتر عن مشاريع عقارية موثوقة وازاي تختار وحدة موثوقة، تواصل معنا وهنساعدك بكل التفاصيل.
