لو بتفكر تستثمر في وحدة تجارية في مول، فأكيد بتسأل ايه الأفضل محل على واجهة ولا دور علوي في مول؟
السؤال ده مهم جداً، لأن الفرق في الموقع بيعمل فرق ضخم في كل حاجة زي سعر الشراء وقيمة الإيجار وسرعة التأجير ونوع المستأجرين وحتى الربحية على المدى الطويل.
وهتلاقي ناس بتقول الواجهة دايماً أفضل، وغيرهم بيقول إن الدور العلوي ممكن يكون فرصة ذهبية لو اخترته صح، والحقيقة إن كل خيار ليه مميزاته وعيوبه، وكل واحد هيناسبه نوع معين من الاستثمار حسب أهدافه.
وفي المقال ده هنوضحلك الفرق بين الواجهة والدور العلوي من حيث السعر والإيجار والربحية والمخاطر وأنواع المستأجرين، وهنديك أرقام حقيقية من السوق المصري عشان تقدر تاخد قرار مبني على معلومات صحيحة.
محل على واجهة ولا دور علوي في مول، وإيه الفرق الأساسي بينهم؟
قبل ما ندخل في التفاصيل المالية والاستثمارية، لازم نفهم الأول إيه المقصود بالضبط بمحل واجهة ومحل دور علوي، لأن الخلط بين المصطلحات دي بيخلي ناس كتير تاخد قرارات غلط:
1- محل على الواجهة
محل على الواجهة هو أي وحدة تجارية موجودة في الدور الأرضي من المول، وبتكون مطلة مباشرة على المدخل الرئيسي أو على الممرات الرئيسية اللي بيمر فيها معظم الزوار، يعني أول ما حد يدخل المول، بيشوف المحل ده علطول.
خصائص محل على الواجهة
- رؤية عالية جداً: لأن كل الزوار بيشوفوا المحل، سواء داخلين المول أو ماشيين في الممرات الرئيسية.
- وصول سهل: لأن مفيش حاجة تعيق الوصول وإنت مش محتاج سلالم أو مصاعد عشان تروحه.
- حركة مرور عالية: هتلاقي إن عدد الناس اللي بيمروا قدام المحل كل يوم كبير جداً.
- مساحات عرض كبيرة: لأن غالباً بتكون ليها واجهات زجاجية كبيرة تقدر تعرض فيها المنتجات بتاعتك.
أمثلة على أنشطة مناسبة للواجهة
- محلات الملابس والأحذية (Zara, H&M, Nike).
- المطاعم والكافيهات (Starbucks, McDonald’s).
- محلات الإكسسوارات والموبايلات.
- الصيدليات ومحلات مستحضرات التجميل.
- البنوك وشركات الاتصالات.
الفرق في طبيعة الزوار للواجهة
الزوار اللي بيمروا على محلات الواجهة غالباً بيكونوا مش قاصدين المحل بالتحديد، لكن بيشوفوه صدفة وبيقرروا يدخلوا، يعني المحل بيعتمد على الجذب البصري والعروض.
2- محل في دور علوي
محل الدور العلوي هو أي وحدة تجارية موجودة في الدور الأول أو الثاني أو أعلى من المول، وعشان الزائر يوصل ليها لازم ياخد سلم أو مصعد أو سلم كهربائي (إسكاليتور).
خصائص محل في الدور العلوي
- رؤية أقل: مش كل الزوار بيوصلوا للأدوار العلوية، لأن في ناس كتير بتدخل المول وتخرج من الدور الأرضي بس.
- وصول أصعب: وهيكون محتاج مجهود من الزائر عشان يوصل..
- حركة مرور أقل: لأن عدد الزوار في الأدوار العلوية عادة أقل بـ 30-60٪ من الدور الأرضي وده بيعتمد على حسب تصميم المول.
- مساحات أكبر أحياناً: هتلاقي إن بعض الأدوار العلوية بتكون فيها وحدات أكبر بأسعار أقل.
أمثلة على أنشطة مناسبة للدور العلوي
- الجيمات والنوادي الرياضية.
- مراكز التعليم والكورسات.
- عيادات الأطباء ومراكز التجميل.
- المكاتب الإدارية والشركات.
- محلات الأثاث والديكور.
- صالات الألعاب.
- السينمات.
الفرق في طبيعة الزوار للدور العلوي
الزوار اللي بيطلعوا الدور العلوي غالباً قاصدين محل معين أو نشاط معين زي السينما أو الجيم أو مطعم محدد، يعني الزيارة مقصودة ومش بتكون عشوائية.
هل محل على الواجهة الرئيسية في المول أفضل من الدور العلوي للإيجار طويل الأمد؟
ده من أهم الأسئلة اللي بتشغل بال أي مستثمر بيفكر في استثمار طويل المدى في الوحدات التجارية، لأن الإيجار طويل الأمد معناه إنك عايز دخل ثابت ومستمر لسنين طويلة، مش مجرد ربح سريع من البيع.
ومحل على الواجهة غالبًا بيكون أفضل للإيجار طويل الأمد، عشان الأسباب دي:
1- الطلب على الواجهة أعلى بكتير
معظم الأنشطة التجارية خصوصاً البيع بالتجزئة (Retail) بتفضل الواجهة لأنها بتعتمد على حركة المرور العالية والرؤية الواضحة، يعني العلامات التجارية الكبيرة والمطاعم والكافيهات دايماً بتدور على واجهات، وده معناه إن فرص التأجير أسرع والمستأجرين زي الشركات الكبيرة فلوسهم بتكون أعلى.
2- الإيجار أعلى وأكثر استقراراً
محلات الواجهة بتتأجر بأسعار أعلى بنسبة كبيرة من الدور العلوي، وده بيديك عائد أفضل على الاستثمار (ROI).
كمان المستأجرين في الواجهة عادة بيجددوا العقود لفترات طويلة حوالي خمس سنين، لأن الموقع ده ناجح ليهم تجارياً، وبالتالي إنت هتضمن استقرار في الدخل كل شهر.
3- قيمة إعادة البيع أعلى
لو في أي وقت قررت تبيع الوحدة، فمحل الواجهة قيمته بتزيد أسرع من الدور العلوي، والطلب عليه في سوق إعادة البيع بيكون أقوى، عشان كده هتقدر تبيع بسرعة وبسعر أعلى.
4- أقل عرضة للشغور
لو المستأجر مشي لأي سبب، محل الواجهة بيتأجر تاني بسرعة لأن الطلب عليه عالي، لكن في المقابل الدور العلوي ممكن يفضل فاضي شهور لحد ما تلاقيله مستأجر مناسب.
إمتى الدور العلوي ممكن يكون أفضل للإيجار طويل الأمد؟
في 3 حالات رئيسية الدور العلوي بيكون استثمار أذكى وهم:
1- لو الميزانية محدودة
لو رأس مالك مش كافي لشراء واجهة اللي سعرها ممكن يكون ضعف أو تلات أضعاف سعر الدور العلوي، فالدور العلوي في الحالة دي بيكون الخيار الوحيد المتاح والأحسن قدامك، لأنك لما تستثمر في دور علوي كويس أحسن من إنك ماتستثمرش خالص، لكن لازم تخلي بالك وإنت بتختار.
2- لو النشاط المستهدف مناسب للدور العلوي
في أنشطة بطبيعتها مش محتاجة واجهة وبيكون الدور العلوي أفضل ليها زي:
- الجيم والنوادي الرياضية: دول بيكونوا محتاجين مساحات كبيرة والدور العلوي عادة بيكون أرخص بالمتر.
- العيادات الطبية: لأن الناس بتروحلها بقصد لو عندها حجز، ومش محتاجة انها تتشاف.
- مراكز التعليم: لأن الطلاب بييجوا بمواعيد محددة بردو وبيكونوا عارفين المكان.
عشان كده لو إنت مستهدف النوع ده من المستأجرين، فالدور العلوي هيكون أوفر ليك وأوفر للمستأجر، وبالتالي أسهل في التأجير.
3- لو المول نفسه مصمم كويس
فيه مولات مصممة بشكل ذكي بحيث الأدوار العلوية مش معزولة عن حركة الزوار، وده لأن فيها سلالم كهربائية واضحة وجذابة في أماكن استراتيجية، أو فيها السينما لأن ده بيجذب الزوار يطلعوا.
زي مثلاً مول City Stars في مدينة نصر، الأدوار العلوية في المول ده ناجحة جداً لأن السينما في الدور التاني، والـ Food Court في الدور التالت، فالزوار بيطلعوا بشكل طبيعي وبيعدوا على المحلات دي علطول.
كم نسبة الفرق في الإيجار بين المحل بواجهة والمحل في الدور العلوي؟
الأرقام دي من أهم الحاجات اللي لازم تعرفها قبل ما تقرر تستثمر، لأن الفرق في الإيجار بيأثر بشكل مباشر على العائد على الاستثمار (ROI) وعلى سرعة استرداد رأس المال.
في المولات الكبيرة والناجحة هتلاقي سعر إيجار محل الواجهة بيتراوح بين 750 – 3000 جنيه للمتر/شهر، ومحل الدور الأول العلوي بيتراوح بين 450 – 1800 جنيه للمتر/شهر، ولو محل الدور الثاني أو أعلى هتتراوح بين 300 – 1200 جنيه للمتر/شهر.
والفرق بالنسبة المئوية لمحل في الدور الأول العلوي هيكون أقل بحوالي 30-40٪ من الواجهة، وبالنسبة للدور الثاني أو أعلى فهيكون أقل بـ 50-60٪ من الواجهة.
لكن في المولات المتوسطة أو الأقل شهرة، هتلاقي إن سعر إيجار محل الواجهة بيتراوح بين 300 – 1000 جنيه للمتر/شهر، ولو محل الدور الأول العلوي هيتراوح بين 180 – 600 جنيه للمتر/شهر، ولو محل في الدور الثاني أو أعلى هيتراوح بين 120 – 400 جنيه للمتر/شهر.
والفرق بالنسبة المئوية للمحل في الدور الأول العلوي هيكون أقل بحوالي 35-45٪ من الواجهة، ولو في الدور الثاني أو أعلى فهيكون أقل بـ 55-65٪ من الواجهة.
العوامل اللي بتأثر على الفرق في الإيجار
- تصميم المول: لو المول فيه سلالم كهربائية واضحة والسينما أو Food Court في الدور العلوي، فالفرق في الإيجار هيقل وممكن يكون 20-30٪ بدل 40-50٪.
- نوع النشاط: لأن الأنشطة اللي بتعتمد على عملاء عابرين زي محلات الملابس هيكون الفرق في الإيجار فيها كبير جداً.
- الأنشطة اللي العملاء بييجولها بقصد (زي الجيم أو العيادات) الفرق بيكون أقل (20-30٪).
- الدور: كل ما الدور يعلى أكتر، الإيجار بينزل أكتر، لأن الدور الأول العلوي أحسن من الدور الثاني، والدور الثاني أحسن من الدور الثالث وهكذا.
- شهرة المول: هتلاقي إن في المولات الشهيرة جداً زي Mall of Egypt أو City Stars الأدوار العلوية بتتأجر بأسعار كويسة، والفرق بيكون أقل، لكن في المولات الأقل شهرة، الأدوار العلوية ممكن تفضل فاضية، عشان كده الفرق في الإيجار بيكون كبير جداً.
ايه هي المخاطر الرئيسية لشراء محل في دور علوي داخل مول تجاري؟
لما تفكر تشتري محل في دور علوي، لازم تكون واعي تماماً بالمخاطر المحتملة، عشان تاخد قرار مبني على معرفة كاملة وتعرف إزاي تقلل المخاطر دي أو تتجنبها.
وللأسف في ناس كتير بتشتري دور علوي بسعر أرخص وبتفتكر إنها عملت صفقة، لكن بعدين بتكتشف إن المحل فاضي لمدة طويلة أو الإيجار أقل بكتير من المتوقع، وفي النهاية الاستثمار مابيكونش مجدي، ودلوقتي هنوضحلك أهم المخاطر اللي ممكن تواجهها:
1- صعوبة التأجير وفترات الشغور الطويلة
الدور العلوي للأسف أصعب بكتير في التأجير من الواجهة، وممكن المحل يفضل فاضي 6 شهور أو سنة قبل ما تلاقيله مستأجر مناسب، خصوصاً لو:
- المول مش مشهور أو في منطقة مش حيوية.
- مفيش سينما أو Food Court في الأدوار العلوية.
- تصميم المول سيء والسلالم أو المصاعد مش واضحة أو بعيدة.
وده هيأثر عليك ماديًا بالسلب، لأن كل شهر المحل بيكون فاضي، وإنت بتخسر الإيجار وكمان بتدفع مصاريف صيانة وخدمات للمول، ولو المحل فضل فاضي سنة ممكن تخسر 100,000 – 200,000 جنيه إيجار بس.
طب إزاي تقلل الخطر ده؟
- حاول تشتري في مول ناجح فيه حركة زوار عالية في الأدوار العلوية.
- اتأكد إن في أنشطة بتجذب الناس زي سينما و Food Court وجيمات معروفة سواء في في نفس الدور أو في الأدوار الأعلى.
- اختار مساحة مناسبة لأنشطة شائعة في الأدوار العلوية زي مثلاً 80-150 متر للعيادات والجيمات.
- قلل السعر شوية عشان تجذب المستأجرين بسرعة.
2- الإيجار أقل من المتوقع
حتى لو لقيت مستأجر ممكن الإيجار اللي يوافق عليه يكون أقل بكتير من اللي إنت متوقعه أو اللي البائع قالهولك وقت الشراء.
يعني مثلاً لو إنت اشتريت المحل على أساس إن الإيجار المتوقع 8,000 جنيه في شهر، لكن بعد شهور من البحث، المستأجر الوحيد اللي وافق عليه عرض عليك إيجار ب5,000 جنيه بس، يعني الفرق حوالي 3,000 جنيه/شهر و 36,000 جنيه/سنة، في حاجة وحشة وهتأثر بشكل كبير على الـ ROI.
إزاي تتجنب الخطر ده؟
- حاول ماتعتمدش على وعود البائع أو المطور بخصوص الإيجار المتوقع.
- ابحث بنفسك عن أسعار الإيجار الفعلية في نفس المول أو مولات مشابهة.
- اتكلم مع ملاك تانيين في الدور العلوي واسألهم كانوا بيأجروا بكام فعلاً.
- احسب الـ ROI على أساس أقل إيجار متوقع مش على أساس الرقم المثالي.
3- نوعية المستأجرين الأقل استقراراً
المستأجرين اللي بيستأجروا في الأدوار العلوية مش دايماً شركات كبيرة وفي كتير منهم بيكونوا أفراد أو شركات صغيرة أو عيادات أطباء ومراكز كورسات وجيمات صغيرة، ودول أحياناً بيكونوا مش ملتزمين بدفع الإيجار في مواعيده، أو ممكن يقفلوا النشاط بسرعة لو مانجحش خصوصاً الجيمات الصغيرة ومراكز الكورسات، كمان ساعات بيطلبوا تخفيضات في الإيجار أو بيأجلوا الدفع في أغلب الأوقات.
في المقابل هتلاقي إن المستأجرين اللي في الواجهة بيكونوا شركات كبيرة وعلامات تجارية عالمية أو محلية معروفة وملتزمين بالدفع وعندهم استقرار عالي.
إزاي تتجنب الخطر ده؟
- حاول تفحص المستأجر كويس قبل التوقيع واطلب سجل تجاري وشوف نشاطاته السابقة.
- اطلب ضمانات مالية زي شيكات أو تأمين.
- اعمل عقد واضح فيه شروط صارمة بخصوص التأخير في الدفع.
- حاول تستهدف أنشطة مستقرة زي العيادات الخاصة بأطباء معروفين أو فروع جيمات كبيرة ومشهورة.
4- انخفاض قيمة إعادة البيع
لو في أي وقت قررت تبيع المحل، هتلاقي إن قيمة الدور العلوي بتزيد بشكل أبطأ من الواجهة، وأحياناً بتكون ثابتة أو بتقل، كمان في فترات ركود السوق هتلاقي إن الدور العلوي بيكون صعب جداً في البيع، وممكن تضطر تنزل السعر كتير عشان تلاقي مشتري.
ده بيأثر عليك بالسلب، لأنك لو اشتريت دور علوي بـ 1.5 مليون، وبعد 5 سنين قيمته بقت 1.8 مليون يعني زيادة حوالي 20٪، فده عائد ضعيف جداً مقارنة بالواجهة اللي ممكن تزيد ل40-50٪ في نفس الفترة دي.
إزاي تقلل الخطر ده؟
- حاول تشتري في مول قوي ومنطقة فيها نمو علطول.
- اشتري بسعر كويس من الأول ومتدفعش حاجة زيادة.
- خطط إنك تحتفظ بالمحل مدة طويلة حوالي عشر سنين مثلاً،عشان تعوض بطء الزيادة في القيمة.
5- اعتماد النجاح على المول نفسه
نجاح محل الدور العلوي بيكون معتمد بشكل كامل على نجاح المول نفسه عشان كده لو المول فشل في جذب زوار أو محلات كتير فيه قفلت أو الإدارة كانت سيئة، فده هيأثر بشكل مباشر على الأدوار العلوية أكتر بكتير من الواجهة.
إزاي تقلل الخطر ده؟
- لازم تدرس المول كويس قبل الشراء من حيث الإدارة والسمعة ونسبة الإشغال الحالية.
- اشتري في مولات من مطورين كبار زي ماجد الفطيم وأرابيا ولافيردي.
- تابع أخبار المول وحركة المحلات فيه، ولو لاحظت محلات كتير بتقفل، فلازم تخلي بالك.
إزاي أحسب الربحية من إيجار محل في الدور العلوي قبل الاستثمار؟
قبل ما تدفع أي فلوس في شراء محل دور علوي، لازم تحسب الربحية بشكل دقيق ومتعدمش بس على كلام البائع أو المطور، لأن الحسبة دي هي اللي هتحدد لو الاستثمار ده يستاهل ولا هتندم عليه، ودلوقتي هنوضحلك الطريقة الصحيحة لحساب الربحية خطوة بخطوة:
الخطوة الأولى: حدد سعر الشراء الكامل مش السعر المعلن بس
لازم تعرف السعر الأساسي للوحدة اللي المطور أو البائع بيطلبه كمان احسب التكاليف الإضافية زي:
- مصاريف الصيانة والتسليم: لأن بعض المطورين بيطلبوا مصاريف صيانة مقدمة، ورسوم تسليم وتوصيل مرافق ممكن توصل لحوالي 2% من قيمة الوحدة.
- رسوم التسجيل والمحامي: لو هتسجل الوحدة رسمياً هيكون في ضريبة تصرفات عقارية (2.5٪) ورسوم تسجيل ومحامي بتوصل ل2%.
- تكاليف التشطيب: وده لو الوحدة نص تشطيب ومحتاجة تشطيب إضافي عشان تتأجر.
الخطوة الثانية: حدد الإيجار الشهري المتوقع
حاول ماتعتمدش على كلام البائع او قالك الإيجار المتوقع 10,000 جنيه في الشهر، لأن دي توقعات مبالغ فيها، واعتمد على:
- أسعار الإيجار الفعلية في نفس المول وهتعرفها لو سألت ملاك تانيين.
- أسعار الإيجار في مولات مشابهة في نفس المنطقة.
- نوع النشاط المستهدف وقدرته على الدفع.
الخطوة الثالثة: اطرح المصاريف السنوية
الإيجار اللي بتجمعه مش كله ربح، لأن في مصاريف لازم تطرحها زي مصاريف الصيانة السنوية للمول، لأن معظم المولات بتطلب مصاريف صيانة سنوية من الملاك لتنظيف المناطق المشتركة والأمن والكهرباء المشتركة، وعادة بتكون 30-80 جنيه لكل متر في السنة الواحدة.
الخطوة الرابعة: احسب صافي الإيجار السنوي
صافي الإيجار بيساوي الإيجار السنوي الإجمالي − المصاريف السنوية، يعني لو إجمالي الإيجار السنوي هو 86,400 والمصاريف السنوية هي 29,460، فصافي الإيجار بتاع السنة هيكون 56,940 جنيه.
الخطوة الخامسة: احسب العائد على الاستثمار (ROI)
ROI بيساوي (صافي الإيجار السنوي ÷ إجمالي التكلفة) × 100، والـ ROI هتكون نسبته ممتازة في الأدوار العالية لو 10% أو أكثر من كده، ويكون ضعيف لو قلت عن 4%.
الخطوة السادسة: احسب مدة استرداد رأس المال
مدة استرداد المال بالسنين= إجمالي التكلفة ÷ صافي الإيجار السنوي، فلو سعر الوحدة
900,000 جنيه والمصاريف إضافية (صيانة، تسجيل، تشطيب) هي 148,500 جنيه، فإجمالي التكلفة هيكون 1,048,500 جنيه، والإيجار السنوي الإجمالي هيكون86,400 جنيه، والمصاريف السنوية 29,460 جنيه، وصافي الإيجار السنوي هيكون 56,940 جنيه، مدة استرداد رأس المال هتكون بعد 18.4 سنة.
ايه العوامل التي تقلل من قيمة بيع الوحدات في الأدوار العلوية؟
عشان تفهم ليه الدور العلوي ممكن يخسر قيمته أو مايزيدش بنفس معدل الواجهة، لازم تعرف العوامل اللي بتأثر بالسلب على قيمة إعادة البيع، عشان لو ناوي تبيع أو ناوي تشتري، والعوامل دي بتتمثل في:
1- ضعف حركة الزوار في المول بشكل عام
لو المول نفسه فشل في جذب زوار بشكل مستمر، أو نسبة الإشغال فيه قلت ومحلات كتير قفلت، ده بيأثر بشكل مباشر على قيمة الأدوار العلوية أكتر من الواجهة.
لأن الواجهة ممكن تصمد شوية بسبب الرؤية من الشارع أو المدخل، لكن الدور العلوي معتمد بشكل كلي على إن الناس تدخل المول وتطلع فوق، ولو مافيش حد داخل المول أصلاً، الدور العلوي هيكون ملوش لازمة.
وعشان تتجنب ده لازم تدرس المول كويس قبل الشراء وتشوف نسبة الإشغال الحالية والمحلات اللي شغالة والإدارة، واشتري في مولات من مطورين كبار معروفين بالإدارة الجيدة، تابع أخبار المول بعد الشراء علطول ولو لاحظت تدهور حاول تبيع بسرعة قبل ما القيمة تنزل أكتر.
2- غياب عوامل الجذب في الأدوار العلوية
الأدوار العلوية بتعتمد على وجود أنشطة جاذبة بتخلي الناس تطلع فوق زي السينما ومنطقة المطاعم وسوبر ماركت كبير جيمات معروفة زي Gold’s Gym، ولو المول مافيهوش الحاجات دي في الدور العلوي، أو الحاجات دي قفلت أو فشلت، قيمة الوحدات في الدور ده هتنزل.
3- سوء التصميم والوصول للأدوار العلوية
لو المول مصمم بشكل سيء وعملية الوصول للدور العلوي صعبة أو غير واضحة، فده هيقلل جداً من قيمة الوحدات، كمان لو المصاعد بعيدة أو قليلة وبتكون دايماً زحمة أو السلالم الكهربائية مش موجودة أو في أماكن مش واضحة فده هيخلي الزوار يكرهوا الدور العلوي.
وعشان تتجنب ده لازم تزور المول بنفسك قبل الشراء وتشوف الوصول للدور العلوي سهل ولا صعب، وتشوف لو السلالم الكهربائية واضحة ومتعددة، وتسأل زوار المول عشان تتأكد منهم لو سهل عليهم يوصلوا للدور الفولاني ولا لا.
4- المنافسة من مولات جديدة أفضل
لو في مول جديد فتح في نفس المنطقة، وكان أحدث وأفضل يعني تصميمه أجمل وفيه علامات تجارية أقوى وإدارة منظمة، فطبيعي إن الزوار يروحوا للمول الجديد، والمول القديم هيخسر، وفي الحالة دي،الأدوار العلوية اللي في المول القديم بتكون أول حاجة قيمتها بتنزل.
وعشان تتجنب ده حاول تبحث عن خطط التطوير في المنطقة وتتأكد إن مفيش مولات جديدة هتتفتح.
5- قوانين أو قرارات حكومية
أحياناً القرارات الحكومية ممكن تأثر على المولات، لأنها هتزود الضرائب على الوحدات التجارية، وهتسبب تغيير في تراخيص بعض الأنشطة، وعشان تتجنب ده حاول تشتري في مناطق مستقرة ومخطط ليها كويس، وتتابع أخبار التطوير العمراني في المنطقة.
إزاي تصميم المول بيأثر على جاذبية الدور العلوي للمستأجرين؟
تصميم المول ممكن يكون الفرق بين دور علوي ناجح ودور علوي فاشل لأنه بيأثر بشكل كبير، وللأسف كتير من المستثمرين مابيهتموش بالتفاصيل دي وقت الشراء وبعدين بيندموا، ودي أهم العناصر الأساسية في التصميم اللي لازم تخلي بالك منها:
- السلالم الكهربائية: دي من أهم العوامل المسئولة عن نجاح الدور العلوي، لأن الزائر بيكره يطلع على سلالم عادية، لكن السلم الكهربائي سهل ومريح.
- المصاعد: لأنها بتكون مهمة لكبار السن وذوي الاحتياجات الخاصة والعائلات اللي فيها أطفال ووقت نقل البضائع للمحلات.
- اللافتات والإرشادات: حتى لو في سلالم كهربائية ومصاعد كويسة، لو الزائر مايعرفش فين الدور العلوي أو إيه المحلات الموجودة فيه مش هيطلع، عشان كده لازم يكون فيه لافتات واضحة في المدخل وفي كل الممرات بتوضح فين السلالم الكهربائية والمصاعد وإيه المحلات الموجودة في كل دور وخرائط للمول في أماكن متعددة، ولافتات رقمية بتعرض العروض والمحلات في الأدوار العلوية.
- الممرات والإضاءة في الدور العلوي: فلو الممرات ضيقة أو الإضاءة سيئة أو الديكور قديم ووسخ، الزائر هيحس إن المكان مش جذاب ومش هيدخل المحلات.
تجربة حقيقية من السوق المصري
محمد أحمد ده مستثمر من التجمع الخامس واشترى وحدتين في Mall of Egypt في سنة 2024، واحدة على الواجهة ودور أرضي مساحتها 60 متر، واشتراها ب120,000 جنيه/متر يعني بحوالي 7.2 مليون جنيه ولاقى إن سعر الإيجار الحالي هو 2,200 جنيه/متر/شهر أو 132,000 جنيه/شهر، ومعدل ROI كل سنة هو 12% بعد مصاريف الصيانة.
والمحل التاني في الدور الأول العلوي ومساحته 80 متر وكان سعر الشراء هو 70,000 جنيه/متر أو 5.6 مليون جنيه، وسعر الإيجار حالي هو 1,300 جنيه/متر/شهر أو 104,000 جنيه/شهر، ونسبة ROI كل سنة 9.5%، وتم تأجيره لمدة أربع شهور لمركز كورسات لغات.
النتيجة إن محمد بيقول الواجهة أعطتني استقرار ودخل أعلى، لكن الدور العلوي كان صفقة أحسن من ناحية السعر الأولي، ولو ميزانيتي كانت تسمح كنت هختار واجهة في المولات الكبيرة دايماً.
أيهما أفضل للاستثمار: محل واجهة أم دور علوي في المول؟
محل الواجهة هيكون الأفضل لو هدفك إيجار أعلى واستقرار في التأجير وقيمة إعادة بيع أعلى، ومحل الدور العلوي ممكن يكون فرصة استثمارية جيدة لو سعر الشراء أقل والمول ناجح وفيه أنشطة بتجذب الزوار للأدوار العليا.
الخلاصة
القرار بين محل على واجهة ولا دور علوي في مول مش بسيط، ومفيش إجابة واحدة تناسب الكل، لأن كل خيار ليه مميزاته وعيوبه، وكل واحد بيناسبه حالة معينة.
فمحل الواجهة هيبقى الأفضل لو عايز إيجار عالي وسيولة أسرع وقيمة إعادة بيع أعلى وعندك ميزانية كافية.
ومحل الدور العلوي ممكن يكون استثمار ذكي لو اخترت مول قوي مصمم كويس واستهدفت أنشطة مناسبة وسعر الشراء كان معقول وحسبت الربحية بدقة وطلعت منطقية.
ونصيحتنا ليك إنك تحاول تدرس وتقارن وتحسب كل حاجة وتزور قبل ما تقرر، ومتخليش الحماس أو ضغط البائع يخليك تشتري بسرعة، لأن الاستثمار العقاري الناجح بيتبني على معلومات ودراسة حقيقة، ولو محتاج مساعدة في تقييم فرصة استثمارية معينة أو عايز تعرف رأينا في مول أو وحدة، تواصل معانا وفريقنا هيساعدك تاخد القرار الصح.
أسئلة شائعة حول محل على واجهة ولا دور علوي في مول:-
الفرق في سعر البيع بين الواجهة والدور العلوي عادة في الدور الأول العلوي بيكون أقل بـ 35-45٪ من سعر الواجهة، وفي الدور الثاني أو أعلى بيكون أقل بـ 50-65٪ من سعر الواجهة.
الضرائب والرسوم واحدة سواء واجهة أو دور علوي وهي ضريبة التصرفات العقارية 2.5٪ من قيمة البيع، ومصاريف الصيانة السنوية للمول ودي بتختلف من مول لمول (30-100 جنيه/متر/سنة).
أيوة فيه أمثلة كتيرة على أنشطة ناجحة جداً في أدوار علوية زي السينمات ومطاعم الـ Food Courts في City Stars, Mall of Egypt, Mall of Arabia - الـ Food Court والجيمات الكبيرة.
